Klub potrošača Srednje Bosne s ciljem zaštite interesa etažnih vlasnika zgrada u Travniku, ali i podrške radu nadležne općinske Službe, želi da se aktivno ukljući u izradu Odluke o kućnom redu u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama na području Općine Travnik i doprinese kvalitetnijem uređenju ove oblasti. S tim ciljem predlažemo slijedeće izmjene i dopune nacrta gore navedene Odluke:
Generalno smatramo da je Odluka preobimna prvenstveno iz razloga zato što su njom dijelom regulisane oblasti koje su već regulisane ili bi trebale biti regulisane drugim Zakonima ili općinskim Odlukama – posebno Odlukom o komunalnom redu Općine Travnik, te Zakonom o održavanju zajedničkih dijelova zgrada i upravljanju zgradama Srednjobosanskog kantona / Kantona Središnja Bosna. S tim u vezi išljenja smo da bi predlagač trebao izbaciti ili objediniti veliki broj predloženih članova kako bi se Odluka reducirala na manji broj članova, ali bez da gubi na svom kvalitetu. Praksa drugih gradova u Bosni i Hercegovini je da Odluka o kućnom redu ima između 19. i 34.člana, dijelom i iz razloga što je ovu Odluku neophodno u pisanoj formi postaviti u svaki ulaz u zgradama, te bi postavljanje Odluke koja ima 71.član bilo veoma nepraktično.
Terminologija koja je u Nacrtu Odluke korištena nije urađena na zadovoljavajući način niti prati cijeli tok Odluke. Ovo se posebno odnosi na upotrebu termina etažni vlasnik, korisnik i stanar, nepostojanja razlike između posebnih i zajedničkih dijelova zgrade, te nedefinisanje drugih prostora koji se koriste u posebne namjene niti zemljišta oko zgrade. Poseban problem je nepostojanje definicije kućnog savjeta, odnosno, načina biranja, perioda na koji se bira i svrhe i odgovornosti istog, odnosno, njegove razlike u odnosu na skup etažnih vlasnika. Terminologiju bi trebalo jasno razraditi u Poglavlju 1 – I Opće odredbe.
Imajući u vidu gore navedene opće primjedbe, Klub potrošača Srednje Bosne, a na osnovu zaključka sa Javne rasprave održane 29.06.2017.godine u Velikoj Sali Općine Travnik, daje i konkretne prijedbe na Nacrt Odluke kako slijedi:
- Član 3., stav 1. se u potpunosti briše i umjesto njega treba da stoji:
„Posebnim dijelovima zgrade, u smislu ove Odluke, smatraju se stanovi, podrumske i tavanske pomoćne prostorije (ostave) koje pripadaju stanu, poslovne prostorije, garaže i drugi prostori koji se koriste za posebne namjene (trafostanice u zgradi, toplinske podstanice u zgradi i slično).“
OBRAZLOŽENJE: Termin „stan“ na način na koji je definisan ovom Odlukom u potpunosti isključuje podrumske i tavanske pomoćne prostorije (ostave) koje pripadaju stanu, poslovne prostore, garaže i druge prostore koji se koriste za posebne namjene, a koji kod pojednih zgrada obuhvataju više od 1/4 ukupne korisne površine zgrade. Predloženom definicijom nije jasno da li će se prava i obaveze koje proizilaze iz ove Odluke primjenjivati i na vlasnike nestambenog prostora u zgradama, te smatramo da je iste neophodno jasno uvrsititi u polazne definicije. Sastavni dio zgrada su i prostori koji se koriste za posebne namjene (trafostanice u zgradi, toplinske podstanice u zgradi i slično) koje ova Odluka uopće ne tretira iz nama nepoznatog razloga, te smatramo da se isti moraju uključiti u ovu Odluku, posebno zato što su to prostori koji su po vlasništvu i namjeni zajednički dijelovi zgrade, a po upotrebi posebni dijelovi zgrade kojim ne upravlja skup etažnih vlasnika.
- Dodaje se Član 3., stav 3. kako slijedi:
„Zemljište koje služi redovnoj upotrebi zgrade smatra se slobodan prostor koji je funkcionalno vezan za zgradu, odnosno koji je regulacionim planom utvrđen za tu namjenu.“
OBRAZLOŽENJE: Gotovo sve stambene i stambeno-poslovne zgrade u Travniku imaju u većem ili manjem obimu pripadajuće zemljište koje je funkcionalno vezano uz tu zgradu i koje gotovo isključivo koriste stanari iste. Sve odluke o kućnom redu i drugim gradovima u BiH tretiraju i ovo zemljište i smatramo da je neophodno definiciju istog uvrsiti u ovu Odluku, te ga istog, u okviru Osluke, i obraditi.
- Član 5. briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Uvođenje instalacija kablovske televizije u pojedinu zgradu ne bi trebao biti predmet ove Odluke nego stvar odluke skupa etažnih vlasnika, posebno zato što ovo predstavlja direktno ograničavanje slobode izbora kablovskog operatera etažnim vlasnicima i favoriziranje postojećih kablovnih operatera u zgradama.
- Član 10. Briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Držanje životinja detaljno je definisano općinskom Odlukom o držanju kućnih ljubimaca.
- Član 18., stav 1. i stav 2. brišu se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Kada je u pitanju Stav 1. nije nam jasna intencija predlagača posebno zato što ne postoji zakonski osnov zabrane, dok se stav 2. ponavlja u stavu 3.
- Član 23. briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Sva pitanja vezana za ogrijev definisana su Odlukom o komunalnom redu.
- Član 30. Briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Već je definisan u Članu 24. obzirom da je po definiciji iz Člana 3. ulaz u zgradu zajednički dio zgrade.
- Član 32. Briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Sva pitanja vezana za sistem daljinskog grijanja definisana su Odlukom o komunalnom redu.
- Član 33. briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Obaveza održavanja električnog dizala nije na etažnim vlasnicima nego na izabranom, odnosno prinudnom, upravitelju. Ovo nije u skladu ni sa Naredbom o sigurnosti liftova BiH („Službeni glasnik BiH“ 99/12).
- Član 37. briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Nije nam jasna intencija predlagača osim eventualne namjere da se favorizuju postojeći kablovski operateri.
- Članovi 38. do 41. brišu se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Ove odredbe Odluke definisane su Zakonom o zaštiti od požara i vatrogastvu FBiH („Službene novine FBiH“ 64/09) i podzakonskim aktima iz ove oblasti.
- Članovi 42. i 43. brišu se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Ova oblast regulisana je Uredbom o mjerilima, kriterijima i načinu izgradnje skloništa i tehničkim normativima za kontrolu ispravnosti skloništa („Službene novine FBiH“ 21/05) i u potpunosti je u nadležnosti Civilne zaštite.
- Član 44. briše se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Sva pitanja vezana za dekoraciju zgrada definisana su Odlukom o komunalnom redu.
- Uvodi se potpuno novo Poglavlje 3, dok se slijedeća poglavlja pomjeraju za jedan, kako slijedi:
„
III KORIŠTENJE PRIPADAJUĆEG ZEMLJIŠTA OKO STAMBENE ZGRADE
Član 44.a
(1) Zemljište oko zgrade je prostor koji može biti javna povšina ili dvorište zgrade.
(2) Prostor oko zgrade koji predstavlja javnu površinu koristi se i održava u skladu sa svojom namjenom.
(3) Dvorište zgrade je pripadajuće zemljište zgrade za njenu redovnu upotrebu koje je dodijeljeno posebnim aktom nadležne službe općine.
Član 44.b
(1) Dvorište se koristi u skladu sa svojom namjenom.
(2) O namjeni dvorišta zgrade se odlučuje na skupu etažnih vlasnika.
(3) Na zemljištu oko zgrade je zabranjeno odlaganje ogrijeva, građevinskog materijala, smeća (osim na za ovu svrhu namijenjenim površinama) i pranje automobila, osim u dvorištima individualnih stambenih objekata koji imaju uređen odvod.
(4) Zabranjeno je obavljanje uslužnih ili proizvodnih djelatnosti kao dopunskih zanimanja, koje za posljedicu imaju narušavanje kućnog reda i mira, osim u dvorištima individualnih objekata.
Član 44.c
Stanari i izabrani upravitelj su, u skladu sa zajedničkim ugovorom, dužni osigurati:
- a) održavanje dvorišta čistim i urednim;
- b) da prilaz do ulaza zgrade uvijek bude prohodan i osvijetljen, a u zimskim uvjetima snijeg očišćen;
- c) uredno i redovno održavanje ograda, koje mogu činiti ukrasne živice ili mogu biti izvedene od drugog materijala, tako da ne predstavljaju opasnost za prolaznike;
- d) da se ograde ne izvode od bodljikave žice, šiljaka i sl.;
- e) ukoliko je ograda od živice, da je redovno njeguju, održavaju i obrezuju najmanje 3 puta godišnje, tako da ne izlazi iz gabarita dvorišta;
- f) ispred zgrade i ograde ili na zgradu i ogradu ne smiju se odlagati predmeti koji mogu povrijediti prolaznike ili im nanijeti neku štetu;
- g) da dijelovi dvorišta, koji čine zelenu površinu, budu uredno održavani, što podrazumijeva redovnu njegu, obnovu, obrezivanje, prihranjivanje, zaštitu od bolesti bilja, te čišćenje cjelokupne zelene površine i čuvanje od oštećenja;
- h) da dvorišni objekti uvijek budu uredni, čisti i redovno održavani.
OBRAZLOŽENJE: Dvorišta zgrada su veoma bitni za funcionisanje zgrada kao cijelina i kao takva je neophodno uvrsititi ih u Odluku o kućnom redu, što je uradila velika većina općina u Bosni i Hercegovini. Iako ovim dodajemo nove članove več ionako predugoj Odluci, smatramo da su dvorišta isuviše bitna da bi ih zanemarili.
- Poglavlje „III“ postaje poglavlje „IV“ i dalje.
- Član 45., stav 10 se mijenja i glasi:
„10. o imenovanju Kućnog savjeta;“
OBRAZLOŽENJE: Definiciju Kućnog savjeta, način osnivanja i ovlasti treba obrazložiti ovom Odlukom prvenstveno iz razloga kako bi jedoobrazno formirali kućne savjete u svim zgradama na području Općine Travnik.
- Podnaslov u okviru Poglavlja III umjesto dosadašnjeg „Međuvlasnički ugovor i odluke sa skupa etažnih vlasnika“ promjeniti da glasi kako slijedi:
„Međuvlasnički ugovor, skup etažnih vlasnika i predstavnik etažnih vlasnika“
OBRAZLOŽENJE: Naslov bolje opisuje sadržaj članova u odnosu na predloženi, s ciljem dobijanja kompaktnije cjeline Odluke.
- Član 46. se mijenja i glasi:
„Skup etažnih vlasnika je dužan:
- izabrati predstavnika etažnih vlasnika;
- izabrati Kućni savjet;
- izabrati upravitelja zgrade;
- odlučivati o programu tekućeg i investicionog održavanja zgrade;
- odlučivati o godišnjem izvještaju o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom;
- odlučivati o korištenju zajedničkih prostorija zgrade;
- usvojiti odluku o zaključivanju međuvlasničkih ugovora, naknadama za vršenje administrativnih poslova, te druge odluke koje prelaze okvir redovnog upravljanja, odnosno, rada kućnog savjeta.
OBRAZLOŽENJE: Zakonski gledano obaveze etažni vlasnici izvršavaju izborom predstavnika etažnih vlasnika i formiranjem kućnog savjeta koji dalje preuzimaju obaveze po ovoj odluci. Generalno, ovo je definisano Zakonom i nema potrebe za ponavljanjem.
- Član 47. se mijenja i glasi:
„Skup etažnih vlasnika održava se po potrebi, a najmanje jednom godišnje u razdoblju januar – mart.“
OBRAZLOŽENJE: Ostatak člana se briše je predstavlja ponavljanje iz prethodnog člana.
- Uvodi se član 47a. koji glasi:
„
Član 47a.
(1) Predstavnik etažnih vlasnika će se smatrati izabranim ako se za njegov/njen izbor izjasni najmanje 50% etažnih vlasnika zgrade.
(2) Predstavnik etažnih vlasnika se bira na mandatni period od četiri (4) godine uz mogućnost reizbora.“
OBRAZLOŽENJE: Nacrtom Odluke nije definisan način izbora i period na koji se bira predstavnik etažnih vlasnika što smatramo da je bitno definisati ovom Odlukom posobno iz razloga jedoobraznosti provođenja ove Odluke na cijelom području Općine Travnik.
- Članovi 52. i 53. Nacrta Odluke postaju 47b i 47c.
OBRAZLOŽENJE: Zbog povezanosti i kontuinuiteta Nactra potrebno je objediniti ove članove u jednu cjelinu.
- Član 47a. (odnosno Član 52. Iz Nacrta Odluke) se dopunjuje stavom 1, dok se ostali stavovi pomjeraju za jedan, kako slijedi:
„1. zaključuje zajednički ugovor sa upraviteljem, izabranim od strane etažnih vlasnika, o redovnom održavanju zajedničkih dijelova zgrade i uređaja zgrade, a sve u skladu sa Zakonom;“
OBRAZLOŽENJE: Ovo je prva i zakonski najvažnija funkcija predstavnika etažnih vlasnika koja se izostavljena iz Nacrta Odluke.
- Član 48. mijenja se i glasi:
„
Član 48.
(1) Etažni vlasnici su dužni, u zgradama gdje to nije učinjeno, formirati kućni savjet i izabrati predsjednika kućnog savjeta u roku od tri (3) mjeseca od stupanja na snagu ove Odluke.
(2) Kućni savjet i predsjednik kućnog savjeta će se smatrati izabranim ako se za njegov/njen izbor izjasni najmanje 50% etažnih vlasnika.
(3) Kućni savjet se bira na mandatni period od četiri (4) godine uz mogućnost reizbora.“
(4) Predstavnik etažnih vlasnika, u zavinsosti od odluke skupa etažnih vlasnika, može imati i funkciju predsjednika kućnog savjeta.
(5) U kućni savjet mogu biti birani samo etažni vlasnici.
(6) U ovisnosti od broja etažnih vlasnika kućni savjet treba imati od 3 do 9 članova.
(7) Kućni savjet odluke donosi prostom većinom.
(8) Kućni savjet se sastaje po potrebi, a najmanje dva puta godišnje. Kućni savjet se saziva na prijedlog predsjednika kućnog savjeta, odnosno, na prijedlog predstavnika etažnih vlasnika. Kućni savjet se može sazvati i na prijedlog etažnog vlasnika, a obavezno se saziva na prijedlog najmanje 1/3 od ukupnog broja etažnih vlasnika.“
OBRAZLOŽENJE: Nacrtom Odluke nije definisan način izbora, period na koji se bira, kao ni način odlučivanja što smatramo veoma bitnim za normalno funkcionisanje kućnih savjeta na području Općine. Posebno je naglašeno, iz praktičnih razloga (u praksi je jako teško naći više ljudi unutar jednog ulaza da predstavljaju i zastupaju ulaz, tako da je ovim ostavljena mogućnost skupu etažnih vlasnika da odabere način organizovanja unutar zgrade), da ista osoba može obavljati funkciju predstavnika etažnih vlasnika i predsjednika kućnog savjeta obzirom da je došlo do nekih nedoumica na održanoj Javnoj raspravi.
- Član 49. se mijenja i glasi:
„Ukoliko stambeno - poslovna zgrada ima više ulaza, može se formirati jedan Skup etažnih vlasnika, jedan Kućni savjet i jedan predstavnik etažnih vlasnika.“
OBRAZLOŽENJE: Nacrtom Odluke predviđeno je da se za svaku zgradu fromira samo jedan kućni savjet i da je predstavlja samo jedan predstavnik etažnih vlasnika. Obzirom da na terenu postoje zgrade sa velikim brojem ulaza (do 9 ulaza) ovu odredbu bi bilo jako teško provesti u praksi, tako da smatramo da bi etažnim vlasnicima trebalo omogućiti da sami odluće hoće li formirati kućne savjete po ulazima ili jeinstven za cijelu zgradu u zavisnosti od specifičnosti zgrade.
- Članovi 54. do 61. brišu se u potpunosti.
OBRAZLOŽENJE: Obzirom da se radi o zakonskim odredbama koje nije potrebno dodatno obrazlagati smatramo da ne bi trebale biti dijelom ove Odluke kako bi odluka dobila na jasnosti i konciznosti. Iako je pitanje upravitelja i prisilnog upravitelja veoma bitno za ovu Odluku zakon i podzakonski akti su veoma jasni po ovom pitanju. Posebno je sporan predloženi Član 59. gdje se navodi da obaveza plačanja naknade prema upravitelju nastaje usljed Odluke Općinskog vijeće što nije u skladu sa Zakonom – ova obaveza nastaje kao bitni element ugovora koji potpisuje predstavnik etažnih vlasnika sa izabranim upraviteljem.
- Članovi 64. i 65. su generalno konfuzni prvenstveno iz razloga zato što ne prate tok Odluke što je inače pravna praksa, tako se prvo propisuju kazne za član 46, onda za 52., 14., 18., i tako dalje što bi trebalo u konačnom tekstu Prijedloga odluke ispraviti. Također, iz ovog nije jasno koje se kazne odnose na predstavnika etažnih vlasnika, a koje na etažne vlasnike, što bi trebalo jasno razdvojiti. Večina ovih kazni već je predviđena Zakonom, pa sad dolazmo u dilemu da li će se kazne naplačivati po dva osnova ili ne.
- Obzirom da je predlagač velikim brojem članova Nacrta Odluke pojašnjavao obaveze etažnih vlasnika prema upravitelju i time dodatno indirektno i nesvjesno pogodovao upravitelju, ovom Odlukom bi predlagač morao propisati i istaknuti i kazne koje slijede upravitelju/prinudnom upravitelju zbog neobavljanja ugovornih i zakonskih obaveza zbog čega je i nastao veliki problem prilikom uvođenja prinudnog upravitelja u zgrade u Travniku. Za razliku od etažnih vlasnika čije je kažnjavanje predviđeno i Zakonom i Odlukom u slučaju nepridržavanja Zakona i Odluke, za upravitelja/prinudnog upravitelja to ne važi, tako da smatramo da je neophodno ovo ujednačiti i na isti način teretirati kršenje Odluke i od strane etažnih vlasnika i od strane upravitelja / prinudnog upravitelja.
- Član 69. treba preurediti u cijelosti posebno kada su termini u pitanju. Osnova cijele Odluke i njegove provedbe u praksi, kao i Zakona o održavanju zajedničkih dijelova zgrada i upravljanju zgradama je rad i funkcionisanje nadležnog inspektora koji bi morao biti imenovan prije svih ostalih radnji kako bi isti mogo pratiti provedbu Odluke u potpunosti.
- Obaveze koje je predlagač u Članu 69. dao kućnom savjetu i predstavnicima etažnih vlasnika su uglavnom obaveze upravitelja / prinudnog upravitelja čime je nenamjerno dodatno opteretio građane, a pogodovao upravitelju.
Pored navedenog, smatramo da bi Načelnik, Općinsko vijeće i nadležna općinska služba trebali u okviru budžeta prepoznati sredstva koja bi se najmjenski koristila, u obliku Fonda za uređenje stambenih i stambeno-poslovnih zgrada na principu zajedničkog učešća što bi dodatno pomoglo provedbu ove Odluke i Zakona. Dio sredstava za ovaj Fond bi se mogao prikupiti i kroz akumuliranje kazni prosteklih iz neprimjene ove Odluke. Napominjemo, da je ovo praksa u velikom broju razvijenih općina u Federaciji BiH.
Nadamo se da ćete ove primjedbe i prijedloge shvatiti dobronamjerno i kao našu želju da pomognemo da Travnik postane mjesto boljeg življenja.
